Pourquoi investir à Bali en INDONESIE - La Fiscalite - la Retraite

Quelques mots sur Bali..  Il s'agit de la destination d'Indonésie la plus convoitée par les touristes. 1200 Hôtels, 500 tours opérateurs, des kilomètres de plages de sables fins.

L'archipel de l'Indonésie est l'un des plus importants au monde. Véritable paradis terrestre, l'île de Bali rayonne dans le Pacifique et réserve d'incroyables surprises. Baptisée « l'île des dieux », La Destination Bali continue de véhiculer cette douce image d'un paradis aux longues et superbes plages, aux beaux dénivelés de rizières vertes et aux montagnes couvertes de forêts, où ondule la lumière. Les Balinais sont également d'une gentillesse tout aussi légendaire et ont su allier tourisme et préservation d'une culture vivante et authentique. L'Indonésie jouit aujourd'hui d'une excellente stabilité politique, suite à la chute du régime dictatorial en 1997. Les réformes entreprises par les gouvernements successifs tendent à faire entrer l'Indonésie dans une nouvelle ère de croissance, lui permettant de relever les nombreux défis présents et à venir.

Les autorités ont depuis mis en place un cadre légal porteur pour l'investissement :

- L'ouverture complète du marché de l'immobilier indonésien aux investisseurs étrangers est récente
- La législation relative à la détention de propriétés foncières par des étrangers à fait l'objet d'une attention particulière de la part des autorités indonésiennes.
 
Bali, des atouts uniques : Bali est une petite enclave hindoue au sein de l'Indonésie qui compte plus de 200 millions de musulmans. Oasis de calme, l'île attire les voyageurs du monde entier. Avec près de 4 millions de visiteurs venant des quatre coins de monde, Bali est l'une des destinations les plus prisées et les plus dynamiques de ce début de siècle. Bali constitue aussi la plaque tournante du commerce et des déplacements d'affaire dans la très dynamique région de l'Asie du Sud Est. A ce titre, elle attire des professionnels d'horizons variés toujours plus nombreux à venir s'y installer.
 
Les autorités locales démontrent une volonté forte de maîtriser le boom économique actuel. Elles s'attachent ainsi à :

- Moderniser les infrastructures pour favoriser un développement équilibré entre des zones urbaines modernes et des zones rurales préservées
- Faire évoluer la culture balinaise pour l'adapter au monde moderne tout en conservant ses fondamentaux
- Proposer à la jeunesse balinaise une éducation et des opportunités à la hauteur de son talent et de son dynamisme

Pour toutes ces raisons, Bali constitue un lieu privilégié pour vivre, investir et prospérer.

Bali a opéré une véritable révolution au cours des 15 dernières années en s'orientant vers un tourisme exclusif et qualitatif pour une clientèle haut de gamme.
 
Au cours des dix dernières années, les établissements de luxe ont vu des taux d'occupation record se situant à plus de 80%. Cette tendance s'est encore affirmée sur l'ensemble de l'année 2016.

Processus d'achat

La loi indonésienne interdit formellement qu'un étranger soit propriétaire d'un terrain sur l'archipel. Seuls les indonésiens ont la faculté d'avoir, juridiquement, un titre de propriété (Hak Milik). Néanmoins, il est possible juridiquement de posséder et de jouir d'un bien immobilier.

Il existe trois grands types de statut à Bali :

- Freehold  (quasi statut de propriétaire) Il s'agit de l'acquisition d'un bien avec adossement à un prête-nom local appelé Nominé. Ce statut permet de jouir du titre de propriété via un certificat (Hak Pakai certificate) et cela sans durée déterminée. Le point fondamental de ce montage est l'acte juridique protégeant l'investisseur financier par rapport au Nomine. Pour être concret, cette protection peut s'opérer dans une logique de nantissement ou d'hypothèque.

- Statut Leasehold  (équivalent d'un bail de location prépayé valide sur un laps de temps déterminé ) Ce contrat est passé directement entre la personne de nationalité étrangère et le propriétaire indonésien, détenteur du titre de propriété (Hak Milik). Le statut de Leasehold était particulièrement apprécié il y a encore dix ans. Il l'est moins aujourd'hui. Lors de la conclusion d'un Leasehold, il est, bien sûr, impératif de bien lire le contrat car il faut prendre en considération les extensions de bail. La plupart des baux sont fixés à 25 ans. Si, par exemple, l'acheteur est intéressé par une propriété dont le bail a commencé six années auparavant, il ne restera plus que dix-neuf ans de jouissance si le bail est d'une durée de vingt-cinq ans sans renouvellement. Il faut donc impérativement vérifier, lors d'un achat que la nouveau propriétaire puisse bénéficier du bail pendant au moins 2O ans de façon à en profiter quelques années et pouvoir, ensuite, la revendre sans perdre trop de valeur.
Les reconductions. Il existe des reconductions de bail mais il faut être très prudent sur leur véritable efficacité. Parfois, elles ne peuvent être activées qu'avec l'accord du propriétaire de la terre et cela peut entraîner des désaccords, sauf si elles ont été clairement définies dés le départ dans le contrat. Un autre problème avec les reconductions est que beaucoup de contrats ne sont pas clairs sur le prix de leur mise en place. Le détenteur d'un bail peut se retrouver face à un propriétaire exigeant un certain prix et en cas de refus, il fera une demande de restitution. La meilleure façon de préserver les intérêts de l'investisseur, c'est de mentionner très clairement dans le bail la possibilité de renouvellement et les conditions légales qui y sont rattachées. Ces dernières doivent bien évidemment défendre le plus possible la position de l'investisseur, d'autant plus si l'investisseur ambitionne d'investir fortement sur cette propriété. Il est particulièrement déconseillé d'embellir la propriété à l'approche du terme du bail. Si vous devez choisir entre les deux méthodes “Freehold” ou “Leasehold” , vous devez dans les deux cas regarder l'impact que ces deux méthodes sur un plan financier. Les biens en leasehold sont par définition moins chers mais leur usage est limité dans le temps. Le leasehold peut être intéressant dans la configuration d'un bien jouissant d'un emplacement exceptionnel. Si l'habitation et ses facilités sont à l'image de la localisation, l'investisseur pourra espérer un retour sur investissement rapide du fait d'un taux d'occupation élevé et d'un rendement locatif excellent.

- Un nouveau statut intermédiaire dédié aux investisseurs étrangers (Hak Pakai Title). Il y a maintenant quelques années, les pouvoirs publics indonésiens ont souhaité proposer un montage juridique dédié aux investisseurs étrangers. C'est un titre de jouissance reconnu par le droit indonésien. Sa validité est d'une durée de 100 ans par tranches de 25 années prépayées à la signature de l'acte. Ce statut protège clairement les intérêts de l'investisseur étranger.

Toute transaction doit être passée par notaire. Les notaires indonésiens n'ont aucun rôle de protection vis à vis des intérêts des investisseurs. C'est uniquement une chambre d'enregistrement. Il est donc particulièrement conseillé de faire appel à un juriste qualifié afin de préserver vos intérêts. Ce dernier validera tous les points de façon à éviter toutes mauvaises surprises. Afin de sécuriser l'ensemble du projet, l'investisseur devra provisionner une somme équivalente à environ 6% de son budget global.

Les honoraires se décomposent de la manière suivante :

Honoraire d'un juriste : 2.5%
Honoraire du notaire : 1% à 1.5%
Coûts d'enregistrement : 1%
Coûts administratifs divers : 1%

Un Investissement immobilier à Bali est une décision nécessitant de s'entourer de nos conseils car certaines des professions ne sont pas réglementées comme en Europe et en France, en particulier.

La fiscalité

Fiscalité des expatriés :

Aux termes des dispositions de la loi, toute personne physique travaillant ou vivant en Indonésie pendant plus de 183 jours au cours d'une période de 12 mois est considérée comme résidente et est assujettie au régime de droit commun en matière d'impôt sur le revenu (Art. 2 (3)). Les expatriés qui n'ont qu'une seule source de revenu, provenant du seul emploi qu'ils exercent en Indonésie, se verront prélevés à la source par leur employeur les impôts correspondant au salaire, aux honoraires, aux indemnités et autres paiements (art. 21). Les revenus extraprofessionnels doivent être déclarés par le contribuable. Les expatriés doivent posséder un numéro de registre fiscal, dénommé NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak). Il est délivré sur simple demande par le service fiscal du quartier dans lequel ils résident sur présentation du KITAS et passeport. La carte NPWP est délivrée en théorie dans les 24 heures qui suivent le dépôt de ces documents. La loi stipule que les revenus imposables sont tous les revenus que perçoit le contribuable directement en rapport avec l'exercice d'un emploi en Indonésie aussi bien que d'autres revenus provenant de l'étranger (revenus mondiaux), quelles que soient leur désignation ou leur forme (art.4). Ces revenus comprennent : les salaires, les indemnités, les honoraires, les commissions, les bonus, les gratifications, les retraites et autres compensations à l'exception de ceux définis par la présente loi, les gains provenant de la vente ou du transfert de biens ou d'actifs, les intérêts, les dividendes, les redevances (royalties), les locations, les primes d'assurance, etc.

Imposition des entreprises ou particuliers non-résidents :
Les entreprises ou particuliers non-résidents exerçant des prestations de services sont assujettis à une retenue à la source “PPh” uniforme de 20% des montants facturés ou de leur chiffre d'affaires ; la taxe est prélevée au moment du règlement des factures par le client. Toutefois, les entreprises originaires de pays ayant conclu une convention fiscale avec l'Indonésie peuvent se voir appliquer des taux différents. La Convention franco-indonésienne stipule un taux de 10% (Circulaire du Directeur Général des Impôts SE-03/PJ.101/1996). La retenue à la source s'applique également aux dividendes transférés par une filiale étrangère à sa maison–mère ou par un actionnaire vers son pays d'origine également dans le cas de revenus mobiliers ou de plus-values réalisées dans le pays. Modalités de paiement des impôts La collecte de l'impôt est basée sur la déclaration du contribuable complétée par un système de retenue à la source par des tiers pour certains revenus. La plupart des établissements stables acquittent l'impôt de manière mensuelle au plus tard le 20 du mois. Celui-ci est calculé sur la base du douzième du chiffre d'affaires déclaré l'année précédente. Les taxes dues doivent être payées avant le 25 mars pour les particuliers et le 31 mars pour les entreprises. Le contribuable doit déposer sa déclaration annuelle dans les 3 mois qui suivent le 31 mars, c'est à dire la fin de l'année fiscale. Des pénalités variables sont prévues en cas de non-respect de ces échéances. Les services fiscaux se réservent la possibilité de procéder à des réévaluations pendant une période de dix ans suite à un audit fiscal. Le contribuable a la possibilité de faire appel dans les trois mois qui suivent la notification de la décision. En cas de redressement, le paiement est dû au plus tard un mois après celui-ci, que le contribuable objecte ou non. Le revenu taxable de l'entreprise est établi après une prise en compte de certaines déductions d'amortissements, de reports de pertes pour une période de cinq ans et de l'intégration de dépenses taxables, de revenus exceptionnels et d'avantages en nature.

Retenues à la source :
Certaines catégories de contribuables (y compris la plupart des entreprises commerciales) qui effectuent des paiements à d'autres contribuables doivent effectuer une retenue à la source pour les impôts suivants :
•    impôts sur le revenu des personnes physiques ;
•    taxe à l'importation ;
•    taxe (qui peut représenter jusqu'à 15 %) sur un éventail de revenus et de prestations facturées (article 23 de la loi). Cette retenue s'applique également aux prestations effectuées par des non-résidents. Elle peut alors s'élever à 20 %, sauf convention fiscale prévoyant un taux réduit.

Imposition des entreprises dans le secteur de la construction :
Le gouvernement a publié en décembre 1996 le règlement PP N° 73/1996 qui stipule que les entreprises du secteur de la construction sont imposées, à partir du 1er janvier 1997, sur la base de la valeur du contrat. Une fois l'impôt acquitté, l'entreprise concernée n'a plus obligation d'incorporer dans sa comptabilité les résultats nets du marché correspondant.

Les taux d'imposition prévus par ce règlement sont les suivants :
•    2% pour les entreprises de construction (fournitures et travaux) ;
•    4% respectivement pour :

Fiscalité directe :
Le système fiscal indonésien est basé sur le principe de la déclaration volontaire d'impôt (self-assessment). Il est régi par la loi UU. N° 36/2008 qui a modifié la loi UU N° 7/1983 et ses avenants UU N° 10/1994 et UU n° 17/2000. La loi stipule que les revenus imposables sont tous les revenus que perçoit le contribuable directement en rapport avec l'exercice d'un emploi en Indonésie aussi bien que d'autres revenus provenant hors d'Indonésie (worldwide income), quelles que soient leur désignation ou leur forme. Ces revenus comprennent : les salaires, les indemnités, les honoraires, les commissions, les bonus, les gratifications, les retraites et autres compensations à l'exception de ceux définis par la présente loi, les gains provenant de la vente ou du transfert de biens ou d'actifs, les intérêts, les dividendes, les redevances (royalties), les locations, les primes d'assurance, etc.

Impôt sur le revenu des personnes morales et physiques :
 Les taux d'imposition, suivant le barème progressif, sont les suivants :
Personnes physiques Tranches de revenus annuels Taux ;
0 - 50 M 5%,
50 M - 250 M 15%, 
250 M, - 500 M 25%
Supérieures à 500 M 30%
Personnes morales Bénéfices annuels Taux unique de 25%
Par personne morale on entend les sociétés privées, toute forme de partenariat, les établissements stables et toute présence commerciale permanente étrangère.

La retraite

Paradis terrestre, destination de rêve depuis toujours, Bali “l'île des dieux” reste un coin de paradis terrestre qui attire de plus en plus de retraités occidentaux. Il faut reconnaitre qu'ici Dame Nature a donné ce qu'elle a de mieux : des volcans impressionnants, des collines verdoyantes sculptées par des rizières en terrasse, de longues plages de sable blanc bordées de palmiers, des eaux limpides, chaudes et calmes, des fonds marins de toute beauté et une grande variété de fruits exotiques aux saveurs nouvelles.
Une douceur de vivre Ce qui fait le charme de cette île ce ne sont pas seulement ses paysages idylliques mais surtout sa population. Les Balinais sont d'une gentillesse légendaire et d'une douceur de vivre de tous les instants. Leur vie quotidienne est rythmée par les cérémonies religieuses hautes en couleurs, célébrées à l'occasion d'évènements familiaux ou villageois. C'est alors souvent l'occasion d'admirer des danseuses à la grâce infinie, évoluant aux sons d'une musique ancestrale. Une culture vivante, authentique et complexe, qui reste intacte malgré le nombre croissant d'étrangers venant apprécier la magie de Bali.
Une multitude d'activités Dans cette nature sauvage et variée, on peut s'adonner aux joies de la randonnée, de la pêche, de la plongée sous-marine... les sportifs ne s'ennuieront pas à Bali. Et les plus cérébraux pourront apprendre à l'art du batik, la sculpture sur bois, la cuisine locale, dans l'un des nombreux ateliers de l'île. En somme, tous les ingrédients sont réunis pour vivre une retraite sereine et heureuse sur l'île des Dieux. Nombre de retraités ont déjà compris l'intérêt que représente la vie à Bali et ont décidé d'y vivre.

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Pourquoi investir à Bali en INDONESIE - La Fiscalite - la Retraite

Quelques mots sur Bali.. Il s'agit de la destination d'Indonésie la plus convoitée par les touristes. 1200 Hôtels, 500 tours opérateurs, des kilomètres de plages de

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